Коммерческая недвижимость находится на вершине списка желаний многих инвесторов, и не зря: она раз за разом доказывает, что является прибыльным занятием. Однако, покупая коммерческую недвижимость, важно понимать, что увеличение вознаграждения может означать и увеличение ответственности. Именно поэтому крайне важно проявлять должную осмотрительность и следовать разумным правилам.

Как и следовало ожидать, коммерческая недвижимость отличается от традиционных инвестиций в односемейные дома. Приобретение коммерческой недвижимости требует от инвестора больших усилий — от подсчета цифр до привлечения капитала. Тем не менее, при должной самоотдаче вы сможете научиться работать с более сложными объектами. Следующее руководство расскажет вам о покупке коммерческой недвижимости и поможет начать работу уже сегодня.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это любая недвижимость, которая специально используется для коммерческих целей. К коммерческой недвижимости относятся здания, в которых размещаются предприятия, земельные участки, основной целью которых является получение прибыли, а также жилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Использование здания в качестве коммерческой недвижимости влияет на финансирование недвижимости, налоговый режим и определенные законы, касающиеся здания.

К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, продуктовые магазины, офисные здания, производственные цеха и многое другое. Показатели коммерческой недвижимости, включая цены продаж, темпы строительства новых зданий и уровень заполняемости, часто служат индикатором деловой активности в данном регионе или экономике.

Виды коммерческой недвижимости

Существует пять различных категорий коммерческой недвижимости, в которые вы можете инвестировать. К ним относятся офисные помещения, промышленные, торговые, гостиничные и многоквартирные объекты.

Коммерческие офисные помещения можно разделить на классы A, B или C. Офисные помещения класса A — это помещения более высокого класса, которые были недавно обновлены и имеют более конкурентоспособную цену. Офисные помещения класса B менее конкурентоспособны и обычно ремонтируются после покупки. Офисные помещения класса C — это более старые здания (как правило, старше 20 лет), которые нуждаются в немедленном ремонте.

Промышленные помещения коммерческой недвижимости — это фабрики, заводы или склады, используемые для производства и распространения продукции. С другой стороны, торговые коммерческие помещения используются для продажи товаров и услуг. Это могут быть торговые центры, торговые комплексы или магазины.

Гостиничная коммерческая недвижимость включает в себя гостиницы, мотели и даже некоторые виды краткосрочной аренды. Наконец, многоквартирные объекты коммерческой недвижимости — это жилые объекты, включающие пять и более единиц жилья, например, многоквартирные дома и комплексы.

Покупка коммерческой недвижимости и жилой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости известна как выгодное вложение средств. Инвестиционные расходы, в том числе на достройку и обустройство для арендаторов, значительно выше, чем у жилой недвижимости. В свою очередь, доходность коммерческой недвижимости также значительно выше.

Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более простые цены по сравнению с жилой. Вам не придется сталкиваться с такими факторами, как эмоциональные или личные привязанности, как при покупке жилой недвижимости.

Приобретая коммерческую недвижимость, вы также получаете возможность заключить трехсторонний договор аренды. Часть рисков берет на себя лизинговый бизнес; это недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

Как купить коммерческую недвижимость за 7 шагов

1 Определите свои мотивы для инвестирования

2 Оцените различные типы коммерческой недвижимости

3 Обеспечьте финансирование

4 Создайте правильную команду для работы

5 Определите потенциальный объект недвижимости на вашем рынке

6 Провести расчеты по объекту недвижимости

7 Сделайте предложение и заключите сделку

Покупку коммерческой недвижимости можно рассматривать так же, как и покупку обычной недвижимости, но в более широком масштабе. Инвесторам все равно придется провести достаточное количество исследований и проявить должную осмотрительность, но в цифрах будут различия. Коммерческая недвижимость часто предполагает более высокую цену покупки, более длительный срок аренды и более высокий доход от аренды. Чтобы подготовиться к этим различиям, инвесторы должны убедиться, что у них есть необходимые системы. Неудивительно, что по мере накопления опыта вам будет все легче анализировать объекты и заключать сделки.

Всем, кто покупает коммерческую недвижимость, «тщательно изучить местоположение, чтобы рассмотреть варианты инвестиций». Сделки с коммерческой недвижимостью в основном совершаются с целью максимизации прибыли за счет будущих инвестиций. Перспективы фурора инвестиций и их успех во многом зависят от местоположения объекта и его доступности».

Если вы хотите начать приобретать коммерческую недвижимость или получить представление о том, чего следует ожидать, рассмотрите наиболее важные этапы процесса покупки коммерческой недвижимости:

1. Спросите себя, зачем вы инвестируете

Прежде чем рассматривать возможность покупки коммерческой недвижимости, необходимо спросить себя, зачем вы это делаете. Нет смысла инвестировать в коммерческий актив, если вы не знаете, чего хотите добиться. Вместо того чтобы сначала инвестировать, а потом определять, чего вы хотите, попробуйте сначала определить «зачем». Определите, чего вы хотите добиться, а затем ищите инвестиции, которые помогут вам достичь этой цели. Вот несколько различных стратегий покупки коммерческой недвижимости:

Land Banking: Это когда вы покупаете большие участки земли, которые, скорее всего, будут застроены в будущем. По мере приближения застройки земля будет расти в цене.

Развитие: Развитие коммерческой недвижимости происходит, когда покупается необработанная земля и на ней строятся объекты.

Фикс-энд-флип: Как и в случае с жилой недвижимостью, это когда вы покупаете коммерческую недвижимость, делаете ремонт, устанавливаете обновления и перепродаете ее по более высокой цене.

Оптовая торговля: Оптовая торговля коммерческой недвижимостью — это когда вы находите выгодное предложение по объекту, заключаете с ним контракт, а затем продаете его другому инвестору или владельцу.

Владелец-оккупант: Эта стратегия предполагает, что вы покупаете коммерческую недвижимость и планируете вести в ней собственный бизнес.

BRRRR: также похожа на метод BRRRR в жилой недвижимости, это когда вы покупаете, восстанавливаете, сдаете в аренду, рефинансируете и повторяете.

Пассивное инвестирование: Это когда вы покупаете коммерческую недвижимость строго для получения пассивного дохода. Обычно это происходит, когда у вас нет времени на самостоятельное ведение и управление сделками.

2. Рассмотрите варианты инвестирования

Коммерческая недвижимость — это широкое понятие, которое может включать в себя розничные магазины, промышленные комплексы, офисные здания, большие многоквартирные дома и многие другие виды коммерческой недвижимости. Другими словами, коммерческая недвижимость — это недвижимость, используемая в коммерческих целях. Поэтому в ваших интересах определить, каким типом коммерческой недвижимости вы хотите заниматься. Чтобы помочь вам с принятием решения, вспомните, зачем вы вообще инвестируете.

3. Обеспечьте финансирование

Постарайтесь обеспечить финансирование еще до того, как начнете искать объект коммерческой недвижимости для покупки. Таким образом, вы не только будете знать, какую сумму можете себе позволить, но и сможете быстрее и эффективнее провести сделку, имея деньги на руках.

Существует множество способов финансирования, начиная от кредита на коммерческую недвижимость и заканчивая кредитами на твердые деньги. Нередко для коммерческой сделки используется более одного источника финансирования. В зависимости от конкретного объекта недвижимости вы можете использовать кредит для малого бизнеса, кредит на покупку квартиры или даже финансирование продавца. Каждый из этих вариантов имеет свои уникальные условия кредитования и процентные ставки, поэтому тщательно взвесьте свои возможности.

4. Объединитесь с нужными людьми

Недвижимость — это бизнес для людей, и покупка коммерческой недвижимости не является исключением. Вы должны быть уверены в том, что вам помогут правильные профессионалы. Подумайте о найме агента по коммерческой недвижимости, который специализируется на тех видах сделок, которые вы планируете заключить, адвоката по коммерческой недвижимости, хорошо знающего законы коммерческой недвижимости, и даже сертифицированного бухгалтера, чтобы убедиться, что сделка пройдет по плану. Несколько профессионалов могут помочь, поэтому не бойтесь просить о помощи. Правильно подобранные партнеры могут стать ключом к сделке вашей мечты.

5. Найдите недвижимость, соответствующую вашим критериям

Когда все готово, начинайте поиск. К этому моменту вы уже должны знать свои критерии, придерживайтесь их. Помните, зачем вы покупаете коммерческую недвижимость, и ищите объект, который поможет вам достичь цели. Помните, что нет смысла покупать недвижимость, которая не поможет вам реализовать свою цель, какой бы выгодной она ни казалась на первый взгляд.

6. Проявите должную осмотрительность

Опять же, покупка коммерческой недвижимости — это не то же самое, что покупка дома на одну семью. Прежде чем приступить к покупке, подумайте о должной осмотрительности. Подсчитайте цифры и проанализируйте сделку в целом. Стоят ли присущие ей риски потенциальных выгод? Есть ли другая недвижимость, которая лучше соответствует вашим целям? Сейчас самое время проанализировать каждую деталь. Двигайтесь вперед только после того, как убедитесь, что недвижимость будет полезна для вашего портфеля.

7. Заключите сделку

Как только вы найдете подходящий объект, обязательно сделайте предложение с условием непредвиденных обстоятельств. Точнее, сделайте предложение с условием проверки, которое даст вам возможность отказаться от сделки, если коммерческая недвижимость не пройдет проверку. Если все выглядит хорошо, продолжайте проявлять должную осмотрительность, оформляя соответствующую страховку и изучая все прилагающиеся документы. В сделку с коммерческой недвижимостью входит очень многое, так что будьте готовы.

Хочу сразу оговориться: это далеко не полный список всех шагов, связанных с покупкой коммерческой недвижимости. Однако в нем представлены некоторые из наиболее важных шагов, о которых вы никогда не должны забывать. Чтобы не быть голословным, прежде чем приступать к покупке коммерческой недвижимости, проконсультируйтесь с профессионалом.